Wohnung in München bis zum Verkauf leer lassen: Welcher Weg trägt?

Zwischen Auszug und Verkauf eine tragfähige Nutzung wählen

Ihre Münchner Wohnung wird frei, während der Verkauf noch bevorsteht. Sie möchten vielleicht keine neue Vermietung eingehen, weil ein Erwerber selbst einziehen soll. Diese Überlegung ist wirtschaftlich nachvollziehbar. Ob der Leerstand rechtlich trägt, hängt aber von seiner tatsächlichen Grundlage ab. Dieser Ratgeber behandelt frei finanzierten Wohnraum im Stadtgebiet und die seit dem 1. August 2026 geltende Zweckentfremdungssatzung. Für öffentlich geförderte Wohnungen gelten gesonderte Bindungen. Das bestehende Mietverhältnis und dessen wirksame Beendigung sind ebenfalls eine eigene Frage; eine Verkaufsabsicht schafft kein allgemeines Kündigungsrecht gegen eine noch wohnende Mietpartei.

Zunächst muss tatsächlich geschützter Wohnraum vorliegen

§ 3 der Münchner Satzung knüpft an Räume an, die objektiv zum Wohnen geeignet und subjektiv dazu bestimmt sind. Die Eignung betrifft die Möglichkeit einer selbständigen Haushaltsführung, gegebenenfalls zusammen mit weiteren Räumen. Die subjektive Bestimmung wird durch die verfügungsberechtigte Person ausdrücklich oder durch erkennbares Verhalten getroffen. Deshalb beantwortet die bloße Bezeichnung einer Einheit im Verkaufsinserat die Schutzfrage nicht vollständig. Ein als Arbeitszimmer vermarkteter ehemaliger Wohnraum verliert seinen bisherigen rechtlichen Zusammenhang nicht allein durch die neue Überschrift. Umgekehrt ist eine Fläche, die baurechtlich nicht zum Wohnen genutzt werden darf und hierfür auch nicht genehmigungsfähig ist, nach der Satzung anders einzuordnen. Für Ihre Wahl zählt der wirkliche Raumstatus.

Der Zustand einer Wohnung ist mehr als eine Ausstattungsfrage

Die Satzung unterscheidet noch nicht bezugsfertige Räume von vorhandenem Wohnraum. Sie enthält außerdem besondere Regeln für schwere Mängel, Missstände und nicht wirtschaftlich zumutbar herstellbare Wiederbewohnbarkeit. Eine ältere Küche oder ein vor dem Verkauf unerwünschter Bodenbelag sind daher nicht automatisch gleichbedeutend mit dem rechtlichen Wegfall von Wohnraum. Wer eine grundsätzlich bewohnbare Wohnung nur schöner anbieten möchte, entscheidet über eine andere Ausgangslage als beim tatsächlich nicht wiederherstellbaren Bestand. Diese Unterscheidung wirkt auf die Verkaufsstrategie: Ein freies Zeitfenster für eine neue Ausstattung darf nicht aus einer nur behaupteten Unbewohnbarkeit abgeleitet werden. Ob die besonderen Voraussetzungen wirklich vorliegen, ist anhand des konkreten Zustands und des Satzungsmaßstabs zu beurteilen.

Mehr als drei Monate Leerstand eröffnen die eigentliche Prüfungsfrage

§ 4 Absatz 1 nennt einen Leerstand von mehr als drei Monaten als Zweckentfremdungstatbestand. Eigentum und die Abwesenheit eines Mieters schaffen hierfür keine allgemeine Ausnahme. Gleichzeitig bedeutet die überschrittene Zeitgrenze nicht, dass jeder längere Leerstand bereits unerlaubt ist. Absatz 2 enthält eigene Ausnahmen. Für Ihre Entscheidung müssen deshalb Dauer und Grund zusammen betrachtet werden. Die Frage lautet nicht nur, wann die letzte Person ausgezogen ist, sondern weshalb die Räume seitdem nicht bewohnt werden und welche tatsächliche Entwicklung vorgesehen ist. Eine allgemeine Erinnerung an eine Dreimonatszahl reicht weder als Freigabe eines beliebig langen Abwartens noch als Begründung, nach diesem Zeitpunkt sei jeder Verkauf zwingend ausgeschlossen.

Für den alsbaldigen Verkauf gibt es eine konkrete Ausnahme

Nach § 4 Absatz 2 Nummer 2 liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum alsbald veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist oder leer steht. Darin stehen Verkaufsziel, zeitlicher Bezug und der dadurch verursachte vorübergehende Leerstand miteinander in Verbindung. Ein echter laufender Verkaufsweg ist deshalb anders zu betrachten als der unbestimmte Gedanke, vielleicht irgendwann einen hohen Preis erzielen zu können. Die Stadt nennt den beabsichtigten Verkauf auch in ihrer aktuellen Leerstandsinformation als möglichen zulässigen Grund. Daraus folgt jedoch keine vom tatsächlichen Verlauf unabhängige Dauerausnahme für jede Wohnung mit irgendeiner Verkaufsüberlegung. Die gewählte Variante muss den konkret beschriebenen Tatbestand weiterhin erfüllen.

Ein unterbrochener Verkaufsweg braucht eine neue wirtschaftliche Entscheidung

Sie können sich nach ersten Gesprächen entscheiden, das Angebot zurückzustellen. Damit kann sich zugleich der tatsächliche Grund für den Leerstand verändern. Die anfängliche Verkaufsabsicht beantwortet nicht automatisch die Einordnung einer späteren längeren Phase ohne entsprechenden Veräußerungsweg. Für Sie ergeben sich dann andere Varianten: einen tatsächlich fortgeführten Verkauf betreiben, eine passende Wohnnutzung wählen oder einen sonst erforderlichen Genehmigungsweg beurteilen lassen. Eine davon ist nicht allein deshalb gesichert, weil die Wohnung zu Beginn der Überlegung rechtmäßig frei war. Das rechtliche Ergebnis folgt aus der jeweiligen tatsächlichen Nutzungslage. Wirtschaftlich hilft diese Trennung, den bewussten Aufschub mit seinen laufenden Folgen zu betrachten.

Ein gewünschter Preis ersetzt den zeitlichen Bezug der Ausnahme nicht

Ein Eigentümer darf einen Verkauf zu für ihn unpassenden Bedingungen ablehnen. Dieser private Entschluss und die zweckentfremdungsrechtliche Einordnung des dadurch fortdauernden Leerstands sind aber verschiedene Fragen. Ein persönlich benötigter Erlös macht einen tatsächlich nicht absehbaren Verkaufsabschluss nicht schon zu einer gesicherten alsbaldigen Veräußerung. Umgekehrt lässt sich aus einer einzelnen erfolglosen Preisverhandlung nicht pauschal ableiten, dass ein zuvor ernsthaft betriebener Verkauf sofort jede Grundlage verliert. Entscheidend bleibt der wirkliche Verlauf im Einzelfall. Für Ihre Wahl ist wichtig, ob das gewünschte Angebot weiterhin in einen tragfähigen Verkaufsweg eingebettet ist oder ob Sie tatsächlich zunächst eine andere Nutzung beziehungsweise ein längeres Abwarten verfolgen.

Auf einen Marktbericht zu warten ist eine eigene Variante

Der vorhandene Münchner Ratgeber zum Verkaufsstart hilft beim Vergleich zwischen einem jetzigen Angebot und zusätzlicher Marktinformation. Für eine bereits leer stehende Wohnung kommt eine andere Frage hinzu: Trägt der tatsächliche Aufschub noch den rechtlichen Leerstandsgrund? Eine neue Veröffentlichung kann Ihre Preisüberlegung verbessern, verleiht aber nicht selbst eine Ausnahme von der Zweckentfremdungssatzung. Der Informationsnutzen des Wartens und die zulässige zwischenzeitliche Wohnraumsituation müssen zusammenpassen. Falls Sie den Verkaufsweg zugunsten einer offenen Markterwartung wesentlich verändern, sollte diese neue Variante nach ihren wirklichen Voraussetzungen beurteilt werden. Der mögliche spätere Mehrerlös ist dann nur eine Größe neben laufenden Kosten, Nutzungsmöglichkeiten und dem tatsächlich verfügbaren rechtlichen Weg.

Ein zügiger Umbau hat einen anderen gesetzlichen Ausgangspunkt

§ 4 Absatz 2 Nummer 2 erfasst ebenfalls nachweislich zügig durchgeführte Umbauten, Instandsetzungen oder Modernisierungen, wegen derer die Räume vorübergehend unbewohnbar sind oder leer stehen. Das ist eine andere Alternative als die alsbaldige Veräußerung. Eine lediglich für später vorgestellte Ausstattungserneuerung ist nicht schon dieselbe tatsächliche Durchführung. Auch ein groß bezeichnetes Maßnahmenpaket erklärt nicht allein, weshalb Wohnraum während seines gesamten Zeitraums ungenutzt bleiben muss. Für Ihre Verkaufsentscheidung ist daher der reale Zusammenhang zwischen Arbeiten und Leerstand wesentlich. Die wirtschaftliche Idee, einem Käufer eine bessere Wohnung zu zeigen, ersetzt nicht die Voraussetzungen dieser Ausnahme. Umgekehrt ist eine tatsächlich zügige notwendige Arbeit nicht allein wegen einer längeren Dauer automatisch unzulässig.

Arbeiten durch den Käufer ändern nicht rückwirkend Ihren bisherigen Weg

Ein Interessent kann die Wohnung erst nach seinem Erwerb umgestalten wollen. Diese künftige Absicht ist von einer bereits von Ihnen durchgeführten Modernisierung zu unterscheiden. Die Leerstandsphase bis zum Eigentümerwechsel benötigt ihre eigene tragende Einordnung. Ein gedachter späterer Bauablauf beweist noch nicht, dass die Räume heute gerade wegen zügiger Arbeiten vorübergehend unbewohnbar sind. Ebenso entsteht aus dem bloßen Käuferwunsch keine bauliche Genehmigung. Für die Vertragswahl müssen deshalb der jetzige Verkaufszustand und die später geplante Nutzung auseinandergehalten werden. Ein Erwerber kann eine freie Wohnung für sein Vorhaben attraktiv finden; welchen rechtlichen Rahmen er anschließend tatsächlich einhalten muss, bleibt Bestandteil seiner eigenen Planung.

Erfolglose Vermietung ist keine frei austauschbare Begründung

§ 4 Absatz 2 Nummer 1 berücksichtigt Wohnraum, der trotz nachweislicher geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte. Diese Ausnahme betrifft eine tatsächlich erfolglose Wiedervermietung. Wer bewusst gar nicht vermieten möchte, weil er auf einen Käufer wartet, beschreibt einen anderen Sachverhalt. Beide Motive sollten nicht nachträglich als beliebig auswechselbare Bezeichnungen verwendet werden. Für Ihre Entscheidung zählt, welchen Weg Sie wirklich verfolgen und ob dessen gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind. Eine rein theoretische Mietmöglichkeit macht den Verkaufsleerstand nicht zu einer erfolglosen Vermietung. Umgekehrt kann eine tatsächlich tragfähige Vermietung eine wirtschaftliche Alternative sein, verändert aber die anschließend angebotene Nutzungs- und Vertragslage der Wohnung.

Eine neue Wohnnutzung verändert das spätere Verkaufsangebot

Wird die Wohnung wieder regulär bewohnt, betrifft dies einen anderen Zustand als den weiteren Leerstand. Eine erneute Vermietung kann laufende Einnahmen schaffen, bindet den Verkauf aber an ein bestehendes Mietverhältnis. Ein späterer Käufer erhält dann nicht allein durch den Erwerb freie Räume. Eine eigene tatsächliche Wohnnutzung ist wiederum anders einzuordnen als ein nur auf dem Papier benannter Aufenthaltsort. Für die wirtschaftliche Wahl sind diese Unterschiede entscheidend: Eine Variante kann den Leerstand beenden und gleichzeitig Ihren späteren Übergabeplan verändern. Der Vergleich sollte deshalb nicht nur eine mögliche Monatsmiete betrachten, sondern auch den angebotenen Zustand und die wirklich beabsichtigte Verwendung durch Verkäufer und Käufer.

Kurzzeitgäste schaffen nicht automatisch eine dauerhafte Zwischenlösung

Die Satzung behandelt eine Nutzung zur Fremdenbeherbergung von insgesamt mehr als acht Wochen im Kalenderjahr als eigenen Zweckentfremdungstatbestand. Eine zwischenzeitliche Gästevermietung ist deshalb nicht schon allein wegen tatsächlicher Übernachtungen dieselbe Variante wie die reguläre Wohnnutzung. Für ein kurzfristig freies eigenes Zuhause bestehen nach der Stadtinformation bestimmte Fallgestaltungen; daraus wird aber keine pauschale Dauerfreigabe für eine nur zu Ferienzwecken bereitgehaltene Verkaufswohnung. Daneben können weitere rechtliche Anforderungen betroffen sein. Wenn Sie Gästeerlöse als Überbrückung einplanen, müssen diese zum tatsächlich eröffneten Nutzungsweg passen. Die erwartete Einnahme ersetzt weder dessen Einordnung noch den Umfang einer gegebenenfalls erforderlichen Genehmigung.

Ein Büro im bisherigen Wohnraum ist ebenfalls gesondert zu betrachten

§ 4 unterscheidet überwiegende berufliche oder gewerbliche Nutzung von der untergeordneten Mitbenutzung einer weiterhin bewohnten Wohnung. Für die entsprechende Ausnahme muss die Wohnnutzung überwiegen; außerdem dürfen die Räume nicht in der bezeichneten Weise für Wohnzwecke ungeeignet verändert worden sein. Eine vollständig leer gezogene Wohnung als gelegentliches Büro zu verwenden, ist daher nicht automatisch dieselbe Situation wie ein Arbeitszimmer in einer tatsächlich bewohnten Wohnung. Für den späteren Verkauf bleibt wesentlich, welche Nutzung wirklich besteht und welche davon rechtlich getragen wird. Die Bezeichnung als Arbeitsplatz beseitigt die geschützte Wohnraumeigenschaft nicht beliebig. Ein gewerbliches Zwischenmodell benötigt seine eigene Betrachtung, auch wenn es wirtschaftlich bequemer erscheint als eine neue Vermietung.

Bei schweren Mängeln zählt die zumutbare Wiederbewohnbarkeit

§ 3 Absatz 3 beschreibt einen besonderen Ausschluss für dauerhaft unzulässiges oder unzumutbares Bewohnen bei schweren Mängeln, Missständen oder erheblichen Umwelteinflüssen, wenn Wiederbewohnbarkeit nicht mit objektiv wirtschaftlichem und zumutbarem Aufwand hergestellt werden kann. Die Vorschrift enthält hierfür weitere Maßstäbe. Deshalb ist ein hoher persönlicher Renovierungswunsch nicht mit dieser rechtlichen Grenze gleichzusetzen. Für Ihre Wahl zwischen Instandsetzung und einem Verkauf im vorhandenen Zustand macht das einen erheblichen Unterschied. Eine fachlich begründete Zustands- und Wirtschaftlichkeitsfrage benötigt eine andere Grundlage als der bloße Wunsch, vor einem Käuferentscheid kein Geld mehr auszugeben. Der betrachtete reale Mangel und seine tatsächlichen Folgen müssen den gesetzlichen Ausschluss tragen.

Eine Genehmigung setzt einen eigenen Interessenmaßstab voraus

Erfüllt die Variante einen Zweckentfremdungstatbestand und greift keine passende Ausnahme, ist eine benötigte Genehmigung eine andere Grundlage. § 5 Absatz 2 und § 6 sehen insbesondere vorrangige öffentliche Belange oder überwiegende schutzwürdige private Interessen vor. Für private Interessen nennt die Satzung die Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz; sie grenzt zugleich eine allein auf der zweckfremden Nutzung beruhende Existenzgrundlage aus. Ein erwarteter höherer Verkaufserlös ist deshalb nicht ohne eigene Prüfung mit dem gesamten Genehmigungsmaßstab gleichzusetzen. Für Ihre Planung stehen die ernsthaft vorhandenen Interessen und die konkrete Wohnraumsituation nebeneinander. Eine gewünschte Ausnahme darf nicht schon als erteilter Bescheid in den wirtschaftlichen Vergleich eingehen.

Ersatzwohnraum oder Ausgleich sind kein beliebig kaufbarer Freiraum

Nach § 5 Absatz 3 kann eine Genehmigung auch über Ersatzwohnraum oder eine Ausgleichszahlung in Betracht kommen. Die §§ 7 und 8 geben dafür konkrete Maßstäbe vor. Ersatz muss beispielsweise in München, im passenden zeitlichen Zusammenhang und mit den beschriebenen Eigenschaften verfügbar werden. Eine vorhandene beliebige andere Wohnung ist deshalb nicht automatisch die erforderliche Kompensation. Eine Ausgleichszahlung ist ebenfalls keine selbst festsetzbare Gebühr, mit der jeder Leerstand nach eigener Wahl erlaubt würde. Für die wirtschaftliche Verkaufsentscheidung kann ein tatsächlich tragfähiger Ausgleichsweg relevant sein. Seine Verfügbarkeit, der Umfang und die behördliche Entscheidung müssen aber der realen Variante entsprechen, bevor ein entsprechender Nutzen oder Aufwand als gesichert eingeplant wird.

Eine begrenzte Genehmigung trägt nur den vereinbarten Umfang

§ 9 erlaubt befristete, bedingte oder mit Auflagen versehene Genehmigungen. Ein positiver Bescheid beantwortet deshalb nicht automatisch jede spätere Nutzung des Objekts. Gerade bei einem nur vorübergehend gedachten Leerstand kann sein zeitlicher und sachlicher Umfang für die Verkaufswahl entscheidend sein. Erlischt die Wirksamkeit aufgrund einer Nebenbestimmung, verlangt die Satzung wieder die Behandlung und Zuführung als Wohnraum. Der ursprüngliche Genehmigungserfolg schafft dann keinen beliebig fortlaufenden rechtlichen Zustand. Für den Vergleich zweier Verkaufszeitpunkte ist daher die tatsächlich eröffnete Nutzungsdauer maßgeblich. Ein erwarteter Abschluss nach deren Ende muss gesondert tragfähig sein und darf nicht nur aus der früheren Erlaubnis abgeleitet werden.

Der Eigentümerwechsel beseitigt eine bestehende Genehmigung nicht beliebig

§ 5 Absatz 4 und Art. 2 ZwEWG ordnen die Wirkung einer Genehmigung für und gegen Rechtsnachfolger sowie bestimmte spätere Besitzer an. Eine tatsächlich bestehende Bindung ist daher nicht nur eine persönliche Information des bisherigen Eigentümers. Für Käufer und Verkäufer kann ihre Fortwirkung den wirtschaftlichen Gegenstand des Geschäfts mitprägen. Umgekehrt heilt ein Eigentümerwechsel nicht allein jede zuvor fehlende Genehmigung. Eine freie Wohnung, eine erlaubte andere Nutzung und ein nur erhoffter künftiger Bescheid sind unterschiedliche Ausgangslagen. Der vereinbarte Kauf sollte zu dem tatsächlich bestehenden Zustand passen. Ein im Vertrag formulierter Nutzungswunsch ersetzt nicht die öffentlich-rechtliche Grundlage, die für seine Umsetzung benötigt wird.

Eine Verfahrensfrist ist nicht die allgemeine Dauererlaubnis für Leerstand

§ 5 Absatz 5 nennt für den Genehmigungsantrag eine Dreimonatsfrist nach Vorliegen aller Unterlagen und eine Genehmigungsfiktion nach deren Ablauf. Das ist von der Dreimonatsgrenze für Leerstand zu unterscheiden. Der Beginn einer behördlichen Entscheidungsfrist ist keine allgemeine automatische Freigabe jeder zuvor geplanten Nutzung. Ob im tatsächlichen Verfahren die Voraussetzungen einer Fiktion vorliegen, muss anhand des konkreten Antrags und des maßgeblichen Rechtsstands geprüft werden. Die Stadt nennt zugleich keine pauschale individuelle Bearbeitungsdauer. Für Ihren Zeitplan sind daher der reale Verfahrensstand und die rechtlichen Voraussetzungen relevant. Eine selbst gebildete Addition zweier Dreimonatszeiträume würde diese unterschiedlichen Funktionen nicht zutreffend abbilden.

Eine mögliche Anordnung gehört zur wirtschaftlichen Beurteilung

Art. 3 ZwEWG und § 13 der Satzung eröffnen der Behörde unter ihren Voraussetzungen Anordnungen zur Beendigung einer nicht genehmigungsfähigen Zweckentfremdung und zur Wiederzuführung zu Wohnzwecken. Das ist eine andere Folge als eine bloße spätere Diskussion über einen Verkaufspreis. Die gesetzlichen Regeln sehen zudem keine automatische aufschiebende Wirkung einer Klage vor. Ein geplanter Rechtsstreit darf deshalb nicht ungeprüft als sichere Fortsetzungsmöglichkeit der bisherigen Nutzung behandelt werden. Für Ihre Wahl zählt, welche Variante tatsächlich rechtlich tragfähig durchgeführt werden kann. Ein finanziell attraktiv wirkendes Modell bleibt unvollständig bewertet, wenn die Folgen einer notwendigen Nutzungsänderung ausgeblendet werden. Welche behördliche oder gerichtliche Entscheidung im Einzelfall zutrifft, bleibt individuell zu klären.

Eine nachträgliche Genehmigung erledigt nicht jede zurückliegende Folge

Art. 4 ZwEWG enthält Ordnungswidrigkeitstatbestände für ungenehmigte Zweckentfremdung. § 14 Absatz 3 der aktuellen Münchner Satzung hält fest, dass eine begangene Ordnungswidrigkeit nicht durch eine nachträgliche Genehmigung geheilt wird. Eine spätere zulässige Gestaltung und die Beurteilung einer früheren Nutzung sind damit unterschiedliche Fragen. Daraus lässt sich kein bestimmtes Bußgeld für eine unbekannte Wohnung ableiten. Für Ihre wirtschaftliche Wahl ist aber wesentlich, einen erst noch zu erreichenden rechtmäßigen Zustand nicht als rückwirkende vollständige Entlastung zu behandeln. Eine klare tatsächliche Grundlage vor dem gewählten Nutzungsweg kann deshalb einen anderen Entscheidungswert haben als die bloße Hoffnung, bei Bedarf irgendwann nachträglich eine Erlaubnis zu erhalten.

Ein Abbruch folgt seit August 2026 einer eigenen Regelung

Die aktuelle Satzung enthält in § 5 Absatz 1a bis 1d eine gesonderte Genehmigungsfreiheit für bestimmte Abbrüche mit passendem Ersatzwohnraum. Sie nennt dafür mehrere Voraussetzungen und nimmt Wohnraum in Erhaltungssatzungsgebieten von dieser Verfahrensfreiheit aus. Diese neuere Abbruchregel ist keine zusätzliche allgemeine Ausnahme für leer stehende Verkaufswohnungen. Wer lediglich einen späteren Neubau erwägt, hat damit noch nicht den tatsächlich vorausgesetzten Ersatz geschaffen oder dessen rechtlichen Rahmen geklärt. Für Ihren Verkaufsweg sind deshalb fortbestehender Wohnraum, vorübergehender Verkaufsleerstand und eine konkret beurteilte Abbruchvariante getrennte Gegenstände. Das verhindert, dass eine neuere Vorschrift wegen ihres allgemeinen Datums auf einen ganz anderen Sachverhalt übertragen wird.

Den Leerstand an einer wirklichen Verkaufsvariante ausrichten

Entscheiden Sie anhand des tatsächlichen Raumstatus und des wirklich verfolgten Wegs. Ein vorübergehender alsbaldiger Verkauf, eine zügige Modernisierung, eine erneute Wohnnutzung und eine genehmigte andere Nutzung beruhen auf unterschiedlichen Grundlagen. Bleibt deren Anwendung auf Ihre Wohnung offen, lässt sich die konkrete Frage an die zuständige Stelle beziehungsweise eine geeignete rechtliche Beratung geben. Der weitere Verkaufsplan richtet sich anschließend nach der Variante, die den tatsächlichen Zustand trägt.

Was möchten Sie für Ihr Eigentum klären?

Sie können den nächsten Schritt mit Ihrer eigenen Immobilie verbinden. Schildern Sie Ihre Frage in der Verkaufsanfrage und bitten Sie um eine persönliche erste Einschätzung.

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Quellen und Lesestand

Quellen gelesen am 28. Oktober 2026. Allgemeine Arbeitshinweise ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.